청약 1순위 조건 (가점제, 특별공급, 당첨전략)

청약통장 갖고 계신가요? 그럼 혹시 본인의 청약 가점이 몇 점인지 알고 계신가요? 저는 청약통장을 10년 넘게 갖고 있으면서도 정작 가점이라는 개념조차 모르고 있었습니다. 결혼을 앞두고 본격적으로 청약을 알아보다가 제 가점이 29점밖에 안 된다는 사실을 알았을 때의 허탈함이란. 서울 당첨권이 60점대라는데, 저는 그 절반도 안 됐던 겁니다.

청약 1순위 조건이 뭔지 궁금해서 검색해보신 분들, 아마 가입기간이나 예치금 같은 기본 자격만 보고 '나도 1순위네!' 하고 안심하셨을 수도 있습니다. 하지만 요즘 청약은 1순위 자격만으로는 당첨이 거의 불가능합니다. 전체 청약통장 보유자 중 무려 67%가 이미 1순위 조건을 갖추고 있거든요. 그럼 대체 어떻게 해야 당첨 가능성을 높일 수 있을까요?

청약 1순위 자격, 갖추면 끝일까?

민영주택 청약 1순위가 되려면 크게 두 가지를 충족해야 합니다. 첫째는 청약통장 가입기간입니다. 지역마다 다르지만 서울 기준으로 가입 후 2년이 지나야 1순위 자격이 생깁니다. 둘째는 예치금입니다. 전용면적에 따라 필요한 예치금이 다른데, 서울에서 85㎡ 이하 아파트를 노린다면 최소 300만 원이 통장에 들어 있어야 합니다.

제가 처음 실수했던 부분이 바로 이 예치금이었습니다. 대학생 때부터 매달 2만 원씩 넣어왔으니 당연히 조건을 충족했을 거라고 생각했거든요. 막상 계산해보니 턱없이 부족했고, 부랴부랴 일시금으로 채워 넣었습니다. 여러분도 청약통장 잔액을 한 번 확인해보세요. 생각보다 기준을 못 채운 경우가 많습니다.

국민주택은 민영주택과 조금 다릅니다. 가입기간보다는 납입횟수와 저축총액이 중요합니다. 월 25만 원 이하 범위에서 꾸준히 넣은 횟수가 많을수록, 그리고 총 저축액이 클수록 순위가 높아지는 방식입니다. 그런데 여기서 주의할 점이 하나 있습니다. 월 25만 원을 초과해서 납입해도 그 초과분은 인정이 안 됩니다. 저는 이걸 모르고 한 달에 50만 원씩 넣은 적이 있는데, 나중에 알고 보니 절반은 허공에 날린 셈이었습니다.

그런데 솔직히 말씀드리면, 1순위 자격을 갖췄다고 해서 당첨되는 시대는 이미 지났습니다. 1순위자가 1,800만 명이 넘는 상황에서 정말 중요한 건 자격이 아니라 점수와 전략입니다.

가점제와 추첨제, 내게 유리한 건?

민영주택은 당첨자를 선정할 때 가점제와 추첨제를 함께 사용합니다. 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 점수로 환산해서 높은 사람부터 뽑는 방식입니다. 만점이 84점인데, 서울 같은 경우 60점대 중반은 넘어야 당첨권에 들어갑니다.

제가 32살에 처음 가점을 계산했을 때 충격을 받았던 이유가 바로 이겁니다. 무주택 기간은 만 30세부터 계산되기 때문에 저는 고작 2년치밖에 인정받지 못했고, 결혼 전이라 부양가족도 없었습니다. 청약통장 가입기간만 10년이 넘어서 거기서 점수를 좀 받았지만, 합쳐봐야 29점. 이 점수로는 서울 아파트는 꿈도 못 꿉니다.

반면 추첨제는 가점과 상관없이 무작위로 당첨자를 뽑습니다. 가점이 낮은 젊은 세대에게는 이쪽이 훨씬 현실적인 선택지입니다. 특히 일부 단지는 추첨 비중이 높게 설정되어 있어서, 운이 좋으면 낮은 가점으로도 당첨될 수 있습니다. 저는 가점이 낮다는 걸 깨달은 후부터 아예 전략을 바꿔서 추첨제 비중이 높은 단지만 골라서 신청했습니다.

그런데 여기서 더 중요한 게 하나 있습니다. 바로 특별공급입니다. 일반공급보다 경쟁률이 훨씬 낮고, 가점제가 아예 적용되지 않는 유형도 있습니다. 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급, 다자녀 특별공급 등이 대표적인데, 본인이 조건에 해당한다면 반드시 먼저 검토해야 합니다. 제 경우 신혼부부 특별공급으로 수도권 외곽 단지에 당첨됐는데, 만약 일반공급으로만 돌렸다면 아마 아직도 청약 중이었을 겁니다.

배우자가 있다면 배우자의 청약통장 가입기간을 합산할 수도 있습니다. 제 아내는 청약통장을 저보다 5년 먼저 만들어놔서, 가입기간 점수에서 꽤 도움을 받았습니다. 이런 사소한 부분 하나하나가 실제로는 당락을 좌우합니다.

당첨 후 포기하면 생기는 일

청약 당첨은 분명 기쁜 일이지만, 막상 당첨되고 나서 계약을 포기하는 경우도 생각보다 많습니다. 이유는 간단합니다. 계약금과 중도금을 마련할 여력이 없거나, 당첨된 곳이 생각보다 입지가 별로거나, 집값이 예상보다 많이 올랐거나. 그런데 청약 당첨을 포기하면 어떻게 될까요?

먼저 재당첨 제한이 걸립니다. 일반공급 당첨을 포기하면 5년, 특별공급은 3년, 투기과열지구나 청약과열지역은 최대 10년까지 다시 청약할 수 없습니다. 게다가 그동안 쌓아온 청약통장은 소멸됩니다. 10년 넘게 매달 돈 넣어가며 키운 통장이 한순간에 사라지는 겁니다. 이건 정말 뼈아픈 손실입니다.

저는 실제로 당첨된 후 계약 직전까지 고민이 많았습니다. 입지가 원하던 곳은 아니었고, 중도금 대출이 제대로 나올지도 불확실했거든요. 하지만 포기했을 때의 패널티를 생각하니 차라리 계약하는 쪽이 나았습니다. 지금 돌이켜보면 잘한 선택이었지만, 당시엔 정말 고민이 컸습니다.

그래서 청약을 신청하기 전에 반드시 확인해야 할 게 있습니다. 계약금은 바로 낼 수 있는가? 중도금 대출은 얼마나 받을 수 있는가? 입주할 때까지 전세나 월세는 어떻게 유지할 것인가? 이런 질문들에 답이 나오지 않는다면, 청약은 아직 아닙니다. 단순히 '당첨되면 좋겠다'는 마음으로 신청했다가 포기하면, 그 대가는 생각보다 훨씬 큽니다.

또 하나 간과하기 쉬운 부분이 있습니다. 청약 당첨이 곧 '싸게 집을 산다'는 의미는 아니라는 겁니다. 분양가 상한제가 적용된 단지는 시세보다 저렴하지만, 그렇지 않은 곳은 오히려 비쌀 수도 있습니다. 전매 제한이나 의무 거주 기간도 미리 확인해야 합니다. 제가 당첨된 단지는 전매 제한이 5년이었는데, 이걸 미리 몰랐다면 나중에 상황이 바뀌었을 때 곤란했을 겁니다.

청약은 분명 내 집 마련의 좋은 수단입니다. 하지만 그게 전부는 아닙니다. 가점이 낮다면 특별공급이나 추첨제로 접근하고, 당첨 후 자금 계획을 먼저 세워야 합니다. 저는 청약을 공부하면서 깨달았습니다. 청약은 운이 아니라 전략이고, 전략은 내 상황을 정확히 아는 데서 시작된다는 것을요. 여러분도 지금 당장 청약 가점을 계산해보시길 권합니다. 그게 내 집 마련의 진짜 첫걸음입니다.